Descubra como as diferentes áreas impactam o valor do seu imóvel e aprenda a evitar surpresas desagradáveis
Você já se deparou com a situação de visitar um imóvel e perceber que ele parece menor do que o anunciado? Ou talvez tenha ficado confuso ao comparar as áreas de diferentes apartamentos? Essas situações são mais comuns do que se imagina e podem causar grandes dores de cabeça na hora de comprar ou vender um imóvel.
A razão para essa confusão está na complexidade da avaliação imobiliária, especialmente quando se trata de diferentes tipos de áreas. Muitos compradores e vendedores desconhecem a diferença entre área útil, área privativa, área total e área equivalente. Essa falta de conhecimento pode levar a expectativas erradas e até mesmo a negócios injustos.
Imagine, por exemplo, um apartamento anunciado com 100 m². Ao visitá-lo, você percebe que o espaço parece menor. Isso pode acontecer porque a área anunciada inclui a varanda ou até mesmo uma fração da área comum do prédio. Entender esses detalhes é fundamental para tomar decisões no mercado imobiliário.
Neste artigo, abordaremos os seguintes tópicos:
O que é avaliação imobiliária e sua importância
A avaliação imobiliária é um processo técnico meticuloso realizado por profissionais especializados, como engenheiros civis e arquitetos, com o objetivo de determinar o valor justo de um imóvel. Este processo envolve a análise de diversos fatores, como localização, estado de conservação, área construída, acabamentos e tendências do mercado imobiliário local.
A importância da avaliação imobiliária vai além da simples atribuição de um valor monetário a uma propriedade. Ela desempenha papéis importantes, como na definição do preço de venda ou aluguel de um imóvel, na obtenção de financiamentos bancários, em processos de partilha de bens e até mesmo em questões tributárias. Uma avaliação precisa e imparcial ajuda a evitar disputas e garante que todas as partes envolvidas em uma transação imobiliária tenham uma base sólida para negociação.
Além disso, a avaliação imobiliária contribui para a transparência e eficiência do mercado imobiliário como um todo. Ao fornecer informações detalhadas e fundamentadas sobre o valor dos imóveis, ela ajuda a prevenir especulações excessivas e auxilia compradores, vendedores e investidores a tomarem decisões mais informadas. Em um cenário econômico em constante mudança, ter acesso a avaliações atualizadas e confiáveis torna-se cada vez mais essencial para quem deseja atuar no mercado imobiliário de forma segura e estratégica.
Quais são as áreas na avaliação imobiliária
Antes de continuar, é preciso entender alguns conceitos básicos que causam muita confusão tanto para vendedores, compradores e até investidores:
Área útil: é o espaço que você realmente usa dentro do imóvel. Não inclui paredes e estruturas. São os cômodos como quartos, sala, cozinha e banheiros.
Área privativa: é tudo que pertence somente a você no imóvel. Inclui a área útil e as paredes, mas não conta áreas comuns do prédio.
Área total: é a soma da área privativa mais uma parte das áreas comuns do prédio. Inclui tudo do seu imóvel, até varandas, e uma parte de áreas como hall e elevadores.
Área equivalente: é um cálculo especial usado para avaliar imóveis. Considera o custo de construção ou o valor de mercado de diferentes espaços. Ajuda a comparar imóveis diferentes de forma mais justa.
As normas da ABNT na avaliação imobiliária
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é fundamental para o mercado imobiliário brasileiro. Ela estabelece diretrizes para avaliações de imóveis por meio de suas normas, que garantem uniformidade e confiabilidade nas práticas do setor.
Duas normas da ABNT se destacam no contexto da avaliação imobiliária: a NBR 14.653 e a NBR 12.721. Estas normas fornecem orientações detalhadas para profissionais do setor e abrangem desde métodos de avaliação até cálculos de custos unitários de construção.
NBR 14.653: avaliação de bens
A primeira delas, NBR 14.653, é uma norma abrangente que estabelece critérios e metodologias para a avaliação de diversos tipos de bens. Ela se aplica a imóveis urbanos, rurais, empreendimentos, máquinas e equipamentos, recursos naturais e ambientais, entre outros. Esta norma assegura que as avaliações sejam realizadas de forma padronizada e tecnicamente embasada.
Dividida em sete partes, a NBR 14.653 aborda diferentes aspectos da avaliação. Cada parte foca em um tipo específico de bem ou em procedimentos gerais e fornece diretrizes detalhadas para avaliadores. Isso assegura que as avaliações sejam realizadas de maneira consistente e profissional, independentemente do tipo de bem em questão.
NBR 12.721: avaliação de custos unitários
A NBR 12.721, segunda delas, é uma norma técnica que estabelece critérios para a avaliação de custos unitários de construção e incorporação imobiliária. Ela é fundamental para o cálculo do custo global da construção, que serve como base para diversos fins, incluindo o registro de incorporação imobiliária e a determinação do valor de venda das unidades.
Além de seu papel primário na incorporação imobiliária, a NBR 12.721 também é amplamente utilizada em avaliações imobiliárias. Seus parâmetros e metodologias de cálculo de custos são frequentemente aplicados por avaliadores para determinar o valor de imóveis, especialmente em casos onde o método do custo de reprodução é relevante.
Quais são as áreas equivalentes na avaliação?
Dentro do conceito, já explicado, de área equivalente de construção, dois tipos são frequentemente citados: a área equivalente de construção e a área equivalente comercial. Eles permitem uma comparação mais justa entre diferentes tipos de imóveis e ajudam a estabelecer preços mais realistas no mercado.
Área equivalente de construção
Definida pela NBR 12.721, esta é uma área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da área real do imóvel. É utilizada quando o custo de certas áreas não segue o padrão básico de construção, necessitando ajustes conforme o tipo e a qualidade da edificação.
Na prática, a área equivalente de construção é aplicada para calcular o valor de imóveis com diferentes padrões construtivos em sua composição. Por exemplo, ao avaliar uma casa com varanda e área de lazer, o avaliador utiliza fatores de correção para ajustar o custo dessas áreas em relação ao padrão principal da residência, resultando em uma avaliação mais precisa do imóvel como um todo.
Área equivalente comercial
Já, este conceito é utilizado na avaliação de imóveis comerciais, considerando o somatório das áreas dos diferentes pisos e aplicando fatores de ajuste para homogeneizar o valor em relação ao piso térreo, que geralmente possui o maior valor comercial.
Na avaliação de um edifício comercial, por exemplo, a área equivalente comercial permite ajustar o valor dos andares superiores ou subsolos em relação ao térreo. Fatores como acessibilidade, visibilidade e fluxo de pessoas são considerados neste cálculo, resultando em uma avaliação que reflete de forma mais precisa o potencial comercial de cada espaço dentro do imóvel.
Como calcular as áreas equivalentes
O cálculo das áreas equivalentes de construção e comercial varia de acordo com o padrão construtivo e o uso do imóvel. Ambos os cálculos envolvem o uso de fatores de correção, que ajustam o valor da área real para refletir as condições específicas do imóvel.
Cálculo da área equivalente de construção
O cálculo da área equivalente de construção é realizado aplicando um fator de correção sobre a área real construída. Esse fator varia conforme o padrão construtivo, como áreas sem acabamento ou com elementos estruturais diferenciados.
Por exemplo, uma varanda pode ter um fator de correção entre 0,75 e 1,00, enquanto um estacionamento descoberto pode variar entre 0,05 e 0,10. Esses fatores são definidos pela NBR 12.721 e visam homogeneizar os custos das áreas.
Cálculo da área equivalente comercial
Para calcular a área equivalente comercial, os avaliadores utilizam fatores baseados na localização do piso em relação ao nível da rua. Um piso térreo terá fator 1, enquanto um subsolo pode ter um fator de 0,30 a 0,50, dependendo do uso da área.
Esses fatores são amplamente aceitos no mercado imobiliário e podem variar conforme a prática local. Avaliadores devem ajustar os fatores de acordo com as especificidades do mercado em que atuam.
Conclusão
Compreender a diferença entre áreas na avaliação imobiliária é fundamental para todos os envolvidos no mercado imobiliário. As áreas equivalentes de construção e comercial fornecem uma base mais precisa para comparar e avaliar imóveis, considerando não apenas o tamanho físico, mas também o valor e a funcionalidade de diferentes espaços. Esse conhecimento permite que compradores, vendedores e investidores tomem decisões mais informadas e evitem surpresas desagradáveis, garantindo negociações mais justas.
Além disso, o entendimento das normas da ABNT e dos métodos de cálculo utilizados na avaliação imobiliária contribui para uma maior transparência no mercado. Ao dominar esses conceitos, os profissionais do setor podem oferecer serviços mais precisos e confiáveis, enquanto os consumidores se tornam mais capacitados para questionar e compreender as avaliações apresentadas. Em um mercado tão dinâmico e significativo como o imobiliário, esse conhecimento não é apenas um diferencial, mas uma necessidade para garantir transações seguras e vantajosas para todas as partes envolvidas.
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